[전세 대란 ] 전세대란 꼼수 *원인 * 실태 & 대처방법 * 대책

[전세대란]

'물량 부족' 전셋값 상승…또 전세 대란 오나 (SBS8뉴스|2014.8.23)

반복되는 전세대란"탈출구는 없다?"

공급물량 부족-금리 인하 겹쳐
집주인, 월세로 돌려 전세 소진
세입자, 저리 대출후 전세 선호

서민들의 숨통을 조이는 전세난의 끝이 보이지 않는다. 전문가들은 최근의 전세난은 수급 불균형과 1%대 저금리 기조로 빚어진 구조적인 것이어서 내년엔 상황이 더욱 악화될 것으로 보고 있다. 이에 정부 대책을 요구하는 목소리가 높지만 이렇다할 탈출구를 찾기가 쉽지 않아 우려는 커지고 있다.

부동산114에 따르면 지난 24일 현재 서울 가구당 평균 전셋값은 3억3104만원, 수도권은 2억3798만원으로 집계됐다. 이는 평균 매매가의 각 62.6%와 65.3% 수준으로 전세 세입자들의 부담은 갈수록 늘어가는 실정이다. 전국 가구당 평균 전셋값도 1억8996만원으로 평균 매매가의 67.3%에 달한다.

최근 전셋값 고공행진은 수요는 넘쳐나는데 공급이 턱없이 모자란 탓이다.

이러다보니 심지어 입주 예정 내지 재계약 시점이 도래한 입주 2ㆍ4년차 대단지 아파트도 전셋값이 내리기는 커녕 고공행진하는 이상 징후가 생겨나고 있다.

전세수요는 몰리는데 재계약 등으로 신규 매물은 줄고, 전세를 월세나 반전세로 돌리는 집주인이 늘면서 단기간에 전세 매물이 소진되는 추세다.

내달 입주하는 파주 운정신도시 와동동 '운정신도시 롯데캐슬'의 경우 융자 없는 84㎡짜리 전세가 2억5000만원을 호가해 주변 시세 대비 5000만원 정도 높게 형성돼 있다.

인근 D공인중개사 관계자는 "월세는 많아서 금액 조정이 가능하지만 전세는 대기 수요가 많고 융자 없는 물건이 귀해 가격이 떨어질 가능성이 희박하다"고 전했다.

이달 입주 2년차를 맞은 서대문구 북가좌동 'DMC래미안 e편한세상'도 84㎡ 전셋값이 4억∼4억2000만원 선으로 인근 입주 9년차인 남가좌동 삼성래미안2차의 같은 평형보다 4000만원 이상 비싸다.

 최근 한두달새 전세 재계약 물건이 빠르게 소진되면서 84㎡기준 1000만원 정도 떨어졌던 전셋값이 다시 올라갈 조짐이라는 게 인근 부동산중개 업계의 설명이다. 이달 입주한지 4년이 된 마포구 상암동 '상암월드컵파크4단지'의 경우 전용 84㎡ 전세금이 최고 4억5000만원 수준으로 한달전에 비해 1000만∼2000만원정도 올라 있다.

헤럴드경제

수도권 전세대란 시한폭탄 터진다
서울 전세가율 64.6%로 사상 최고치…내년 재건축 이주 수요 등 더 심각 지난 2년간 주춤하던 수도권 전세난이 올가을에 접어들면서 다시 본격화하고 있다. 서울 아파트 전세가율은 지난 9월 기준 64.6%를 기록하며 사상 최고치를 기록했던 2001년 10월과 어깨를 나란히 했다. 수도권 아파트 전세가율도 66.3%에 달해 역대 최고치(67.7%)에 바짝 다가서고 있다. 최근 들어 서울을 비롯한 수도권 집값이 빠르게 회복되고 있음에도 전세가율이 이처럼 계속 오르는 것은 그만큼 전셋값 상승세가 가파르다는 것을 의미한다. 더구나 올가을 수도권 신규 입주 물량이 예년에 비해 크게 줄어드는 데다 저금리 기조로 인해 집주인들이 반전세를 선호하면서 전세물은 갈수록 줄어들고 있다. 특히 지난 수년간 수도권 주택 시장에서 공급됐던 주택들은 대부분 1~2인 가구 위주의 초소형 주택에 초점이 맞춰져 있어 3~4인 가구가 살 만한 집이 크게 부족한 것도 문제다. 이래저래 전셋값이 오를 수밖에 없는 구조다. 더 큰 문제는 정부의 주택 경기 활성화 대책에 힘입어 서울 지역 재건축 사업이 활기를 띠고 이로 인해 멸실 예정 주택이 더 늘어난다는 점이다. 한 부동산 컨설팅회사 사장은 “정부의 재건축 연한 단축 등 호재가 겹치면서 서울 강남권을 중심으로 올해와 내년 중 재건축 이주 수요가 급증하는 게 가장 큰 문제”라며 “재건축 이주 수요는 많게는 수천 가구가 단기간에 움직이기 때문에 주변에 영향을 미치는 것은 물론 지역적 불균형까지 초래해 시장에 큰 파장을 일으킨다”고 우려했다. 서울 잠실의 한 부동산 중개업소 ⓒ 시사저널 우태윤 신규 입주 크게 줄고 집주인은 반전세 선호 국민은행 부동산알리지에 따르면 9월 서울 아파트 전세가율은 64.6%를 기록했다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 나타내는 것으로 이는 지난 2001년 10월(64.6%) 이후 가장 높은 수치다. 서울 아파트 전세가율은 2009년 1월까지만 해도 38.2%까지 하락했지만 불과 5년여 만에 2배 가까이 상승했다. 또 수도권 아파트 전세가율도 66.3%로 역대 최고치를 기록했던 2001년 10월(67.7%)에 근접했다. 경기 지역은 67.8%까지 치솟은 상태다. 서울을 비롯한 수도권에서는 서울 성북구와 서대문구의 전세가율이 각각 71.8%와 71.0%로 높았으며 화성(75.8%), 수원 장안구(72.7%), 수원 영통구(72.1%), 의왕(72.7%) 등을 비롯해 상당수 지역이 70%를 훌쩍 넘어섰다. 올 9월 기록한 아파트 전세가율 64.6%는 13년 전인 2001년 10월의 수치와는 크게 다르다는 게 일반적인 분석이다. 2001년만 하더라도 서울 시내에 노후 아파트가 많지 않았지만 13년이 지난 지금은 서울 시내에 노후 아파트가 많아져 현장에서 느끼는 전세가율은 수치상 나온 64.6%보다 훨씬 높다는 것이다. 실제로 서울 지역에서 입주한 지 10년 안쪽의 아파트 전세가율은 80% 안팎에 달하고 있다. 국민은행 부동산알리지에 따르면 서울 지역의 올 1월부터 9월까지 전셋값 상승률은 3.60%로 월 평균으로는 0.40%에 불과하지만 세입자가 실제 전세 시장에서 느끼는 전셋값 상승세는 이 수치와는 크게 다르다. 전세 계약이 통상 2년 단위로 이뤄지는 것을 감안할 때 전셋값 상승률을 제대로 파악하기 위해서는 2년 전 상승률을 모두 합쳐야 하기 때문이다. 이 같은 산식을 적용하면 서울의 전셋값은 2년 전인 2012년 10월부터 올 9월까지 13.61% 오른 셈이다. 예컨대 2년 전 전셋집이 3억원이었다면 재계약을 위해서는 4000만원이 더 필요하다는 얘기다. 실제로 서울 노원구 중계동 경남·롯데·상아아파트 88㎡의 경우 2012년 10월(전세가 2억원)에 전세 계약을 맺었다면 2년 후인 올 10월 재계약을 맺으려면 30%를 올려줘야 한다. 현재 전세물이 2억6000만원에 거래되고 있어 6000만원이 더 필요하다. 서울 영등포구 당산동 현대아파트 115㎡의 전세 시세도 2012년 9월에는 2억7000만원이었지만 2년이 지난 올 9월에는 7000만원 오른 3억4000만원에 달하고 있다. 서울 강남권은 오름 폭이 더욱 크다. 송파구 잠실동 잠실엘스 109㎡의 경우 2년 전보다 전세 시세가 2억원 정도 올라 현재 6억8000만원에 달하고 있다. 이곳에는 이마저도 물량이 많지 않아 재계약을 하기 쉽지 않은 실정이다. 저금리가 계속되면서 집주인들이 반전세로 전환하고 있어서다. 서울 송파구 잠실동 한 중개업소 관계자는 “집주인들이 금리는 자꾸 내려가고 마땅한 투자처가 없어 보증금을 높여 받는 것보다 월세를 받는 게 낫다고 생각해 반전세로 돌리는 경우가 늘어나고 있다”며 “이 때문에 가뜩이나 부족한 전셋집이 줄어들고 가격도 계속 오르고 있다”고 전했다. 강남권 재건축 2만8000가구 강남권 재건축은 전세 시장의 시한폭탄이다. 최근 주택 시장이 조금씩 살아나고 있는 데다 정부의 재건축 연한 단축으로 강남권을 중심으로 사업 추진이 빨라지고 있어 향후 재건축으로 인한 이주 수요가 대거 발생하기 때문이다. 이는 일반적인 전세 수요가 기존 주택이 그대로 존재한 상태에서 연쇄적으로 이동하면서 발생하는 전·월세난과 달리 기존 주택이 멸실되며 수요 이동이 일어나기 때문에 주택 수급에 큰 영향을 미치는 게 특징이다. 부동산114에 따르면 현재 서울 시내에서 사업 시행 인가를 받은 재건축 단지는 총 30곳으로 이 중 사업 추진이 빠른 강남권에만 24개 단지 2만8000가구가 몰려 있다. 이에 더해 정부가 재건축 가능 연한을 30년으로 단축시키면서 사업 추진에 속도를 내는 단지가 늘어나고 있어 업계에서는 내년 중 재건축 이주 수요만 4만 가구에 달할 것으로 예상하고 있다. 그동안 사업 일정이 멈춰 있던 재개발 단지도 최근 집값이 회복세를 타면서 다시 사업 추진을 모색하고 있어 자칫 재개발·재건축 이주 수요에 따른 최악의 전세대란이 발생할 가능성을 배제할 수 없다. 2009년 서울에서 발생한 유례없는 전세대란도 강북 재개발이 활기를 띠며 서울에서만 3만 가구가 이주하면서 시작됐다. 이 때문에 서울시는 9월25일 서울 강남권 재건축 집중에 따른 전세난 해소를 위해 재건축 사업 모니터링 체계 구축, 수급 상황을 고려한 이주 시기 분산, 임대주택 조기 공급 및 전세·세입 임대 확보 등을 담은 대책을 내놓기도 했다. 곽창석 ERA코리아 소장은 “정부로서도 전세난을 잠재울 대책이 마땅히 없기 때문에 서울 수도권 전세난은 내년까지 이어질 것”이라며 “전셋집을 알아봐야 하는 수요자라면 계약 만료 시기보다 한참 앞서 신규입주 대단지를 알아보는 게 현명하다”고 조언했다.  시사저널

맞벌이부부 서울 전세아파트 마련하려면 28년 걸린다

맞벌이 신혼부부가 서울에 전세 아파트를 마련하려면 28년이 넘게 걸린다는 조사 결과가 나왔다.

28일 경제정의실천시민연합(경실련)이 국민은행, 통계청, 고용노동부 자료를 분석한 결과 작년 연말 기준으로 신혼 가구가 서울의 중간 가격 전세 아파트를 구하려면 28.5년이 걸리는 것으로 나왔다. 수도권은 이보다는 다소 짧은 21.1년으로 집계됐다.

이는 지난 2009년 기준 서울 17.2년, 수도권 12.6년보다 5년 만에 각각 11.3년·8.5년이나 늘어난 것이다.

이번 조사는 남성 33세, 여성 29세의 전문대 이상 학력의 맞벌이 신혼부부가 월평균 425만원의 소득을 올리는 것을 기준으로 삼았다.

경실련은 이를 두고 "소득에서 연금·세금과 각종 소비로 인한 지출을 뺀 '흑자액'은 18% 감소했지만, 아파트 전세금이 40%이상 상승했기 때문"이라며 "같은 기간 사회 초년생이라 할 수 있는 30세에서 34세의 남성 임금은 불과 16% 늘어나는 데 그쳤다"고 분석했다.

이어 "소득 증가보다 전세금 상승속도가 훨씬 빨라 부모의 도움이나 대출 없이는 전세 아파트 마련이 불가능하다"며 "정부는 서민 주거 안정을 위한 특단의 대책을 마련해야 한다"고 지적했다. 

한국일보

초이노믹스 효과?  취임 100일간 전셋값 31조원 폭등

지난 26일 서울 강남구 대치동 은마아파트 상가의 부동산 중개소 앞에 한주민이 부동산 매물 시세표를 보고 있다.

최경환 경제 부총리 겸 기획재정부 장관이 업무를 시작한 지 100일 동안 전국 아파트 전세 시가총액이 31조원 가량 오른 것으로 조사됐다. 같은 기간 아파트 매매 시가총액 상승분보다 3배가 많은 액수다.

29일 부동산써브는 10월4주차 시세 기준 전국 아파트 645만2,273가구의 전세ㆍ매매시가총액을 조사한 결과, 전국 아파트 전세 시가 총액이 1,189조6,141억원으로 3개월 전보다(1,158조7,681억원) 30조8,460억원 늘어난 것으로 집계됐다. 매매시가 총액은 3개월 전보다(1,816조8,456억원) 10조8,125억원 늘어난 1,816조8,456억원을 기록했다.

지역별로는 서울 경기 인천 등 수도권 아파트 전세시가 총액이 3개월전보다 24조6,912억원 오른 1,805조3,721억원을 기록하며 상승을 주도했다.

서울의 전세 시가총액은 384조7,460억원으로 3개월전보다 11조4,196억원 올랐고, 인천 아파트 전세 시가총액은 4조1,486억원 오른 65조1,968억원을 기록했다. 인천의 경우 매매시가 총액은 104조1,541억원으로 3개월 보다 오히려 945억원 하락했다.

수도권을 제외한 지역의 전세 시가총액은 384조2,420억원으로 3개월전보다 6조1,548억원 올랐다.

정태희 부동산써브 부동산연구팀장은 “최근 들어 매매시장의 호가는 정체된 반면 저금리 등의 여파로 전세의 오름폭이 커지는 현상을 반영한 결과”라고 설명했다.

한국일보

전세대란 대처 3가지 팁

脫서울 경기권 이주 땐 '0ㆍ2ㆍ4 법칙' 고려를

입주 시작됐거나 2년ㆍ4년 된 단지

전세물량 많이 나와 가격 낮출 여지

서울 월세전환율 7.3%, 하락 추세

반전세 전환 때 금액 흥정해볼만

하늘 높은 줄 모르고 치솟는 전셋값으로 인해 집 없는 세입자들의 주름살이 깊어지고 있다. 21일 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 서울의 전셋값은 올 들어 지난달 말까지 평균 1,277만원이 올랐다. 2년 단위로 계약을 하는 점을 고려하면 재계약시 전세보증금을 평균 2,500만원 가량 올려줘야 한다는 얘기다.

더욱이 최근 기준금리 추가인하로 집주인의 월세 선호 현상이 더 뚜렷해질 가능성이 높은 데다 입주물량은 갈수록 줄어들고 서울 강남 일대의 재건축 이주 수요마저 본격화되고 있는 실정이다.

이쯤 되면 내년 이후에도 전셋값 상승은 피하기 어려울 가능성이 크다. 전세 거주를 계속하려는 이들에게는 답답한 현실이지만, 그렇다고 자포자기할 수 없는 노릇. 전세대란 시대에 떳떳한 세입자로 살아남기 위한 조언들을 들어봤다.

경기권 아파트 0,2,4 법칙

통계청에 따르면 전셋값이 본격적으로 뛰기 시작한 2011년 1월부터 올 8월까지 서울에서 경기지역으로 옮긴 인구는 약 129만명, 인천으로 이사한 인구는 18만여명에 달한다. 통계청은 이 가운데 절반 이상을 이른바 전세난민, 즉 전셋값 부담으로 수도권 외곽에 집을 사거나 새 전셋집을 얻어 이사한 사람들로 본다. 이런 까닭에 올 들어 8월까지 인천과 경기의 전셋값 상승률은 각각 4.81%와 3.47%로 서울(3.22%)보다 높았다.

전문가들은 경기, 인천 지역으로의 이주를 택한다면 ‘0,2,4’법칙을 고려하라고 충고한다. 이제 막 입주가 시작됐거나(0), 입주 후 2년 혹은 4년 정도가 된 아파트가 많은 지역을 공략해보라는 것. 이 곳들은 상대적으로 전세 물량이 많을 가능성이 높아 품귀 현상이 덜할 수 있기 때문이다. 권일 닥터아파트 리서치팀장은 “입주 후 2년이나 4년 정도가 되면 통상적으로 전세 재계약으로 인해 시장으로 나오는 물량이 늘어나기 때문에 가격을 흥정해볼 여지가 있다”고 조언했다.

싼 대출 없을까?

갑자기 수 천 만원의 전세보증금을 올려주려면 어쩔 수 없이 금융권에 손을 내미는 경우가 생긴다. 실제로 시중은행의 지난달 말 기준 전세자금대출 잔액은 14조86억원으로 작년 말(10조5,509억원)보다 3조4,577억원(32.8%)이 늘었다고 한다.

전세자금 대출은 취급기관이나 상품마다 대출이자 등이 달라 따져봐야 할 부분이 많다. 아무래도 정부 기금인 국민주택기금으로 만든 상품의 금리가 상대적으로 낮다. 국민주택기금 대출은 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 주택에 거주하는 만 20세 이상 무주택 가구주가 받을 수 있는데, 대출이자는 연 2~3% 수준이다. 부부의 연 소득이 5,000만원을 넘지 않는다면 금리가 연 3.3%에 불과한 근로자 서민 전세대출을 활용하는 것도 방법이다.

시중은행의 전세자금 대출은 금리가 다소 높은 대신 소득 등의 제한이 없다. 주택금융공사에 따르면 대출금리가 가장 낮은 곳은 신한은행으로 연 3.52% 수준이다. 보통 0.3%포인트 정도의 보증수수료가 붙는 점을 감안하면 실제 금리는 조금 더 올라간다.

피할 수 없다면‘반전세’라도

전세아파트를 구하기 힘들거나 집주인이 월세 전환을 고집한다면, 월세 규모를 최대한 줄여 반전세(보증부월세) 계약을 하는 것도 방법이다. 여기에는 전세를 월세로 바꿀 때 보증금과 1년치 월세의 비율을 뜻하는 월세전환율이 적용될 수 있다. 예를 들어 보증금을 1,000만원 내리는 대신 월세를 10만원 받기로 했다면 1년치 월세가 120만원 늘어나므로 월세전환율은 12%다.

이 때 세입자는 월세전환율이 전세와 달리 갈수록 낮아지는 추세라는 점을 주지할 필요가 있다. 집주인들이 월세를 선호하는 경향이 강해지면서 그만큼 공급이 늘고 있어서다. 서울부동산정보광장에서 공개한 올해 2분기 서울 시내 전월세 주택의 평균 월세전환율은 7.3%로 1분기(7.7%)보다 0.4%포인트 떨어졌다.

문제는 실제 거래를 할 때 이 같은 공식보다 더 높은 월세가 책정되는 경우가 많다는 점이다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “월세는 공급이 늘고 금리도 더 떨어지고 있기 때문에 세입자 입장에서 흥정할 수 있는 여지가 더 많다는 점을 생각해야 한다”고 조언했다.

한국일보

끝 안 보이는 전세난..전문가들이 제시하는 해법

매매 임대' 등 공공 임대 늘려야
저소득층 대상 월세 지원도 필요

전세난을 풀기 위한 방안으로 전문가들이 우선적으로 제시하는 것은 공공임대주택의 확대다. 현재 전체 주택의 5% 정도에 불과한 정부 보유 임대주택의 비율을 중장기적으로 10~20%까지 올림으로써 집값, 전셋값이 주택시장의 수요·공급의 변화에 따라 지나치게 오르내리는 것을 완화하고, 저소득층의 주거비 부담을 낮출 수 있기 때문이다.

비교적 단기간에 가능한 것으로는 공공임대 중에서도 매입임대주택 확대 방안이 꼽힌다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "정부나 부동산투자회사(리츠)가 도심의 기존 주택(아파트, 다가구, 단독주택 등)을 매입해 저렴한 임대주택으로 제공한다면 주택 소유 욕구가 강하지 않은 젊은 중산층에는 상당히 매력적인 정책이 될 것"이라고 말했다. 올해 한국토지주택공사의 매입임대사업 규모는 6200채 정도인데, 아직까지는 저소득층을 위한 임대주택에 한정돼 있다.

전문가들은 매입임대뿐 아니라 전세 수요를 대체하기 위해 공공임대의 종류와 폭을 확대하는 것이 필요하다고 말했다. 기존의 공공임대가 저소득층을 위한 소형(60㎡ 이하) 위주의 공급 정책이므로 전세 수요층에 맞는 중형(60~85㎡) 주택으로 공공임대의 범위를 확대할 필요가 있다는 것이다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "오세훈 시장 시절 서울시에서 공급한 '시프트'처럼 중산층을 위한 임대주택 정책도 검토해야 한다. 이런 정책을 통해 공공임대주택의 개념을 바꿀 수 있다"고 말했다.

미분양된 주택을 공공임대에 활용하는 방안도 있다. 9월말 현재 전국에는 1만8342채의 준공 뒤 미분양 주택이 있는데, 이들을 임대주택으로 활용하는 방안이다. 그러나 이 경우 미분양된 주택의 입지가 전세 수요자들에게 매력적일지가 불확실하고, 이를 매입하려면 상당한 규모의 돈이 필요하다는 난점이 있다.

전세 수요자들이 월세로 전환할 때 지원해주는 정책도 필요한 것으로 거론된다. 현재는 이자율로 환산했을 때 월세 부담이 전세의 2~3배에 이를 정도로 커서 전세 수요자가 월세로 전환하기가 쉽지 않기 때문이다. 임재만 세종대 교수는 "세입자들의 월세 전환 부담을 줄여주려면 월세에 대한 소득공제를 확대하고, 저소득층에 대해선 월세의 일부를 직접 지원하는 방안을 검토해야 한다"고 말했다.

이밖에 기존 전월세를 좀더 안정시키는 방안들도 거론된다. 전월세 인상률을 이자율이나 물가 상승률에 연동시키는 전월세 인상 상한제가 대표적이다. 전세나 월세의 기본 계약 기간을 2년에서 3년으로 늘리는 방안, 세입자에게 2년 계약을 한번 더 연장할 수 있는 권리를 주는 계약갱신청구권, 전세에서 월세로 전환할 때의 이율을 가리키는 전월세 전환율의 상한선(현재 10%)을 낮추는 방안 등도 거론된다. 조명래 단국대 교수는 "전월세 상한제는 많은 선진국에서 시행하고 있고, 물가와 연동하면 큰 문제가 없다. 한국 사회에서는 금기시하지만, 필요하면 할 수 있는 일"이라고 말했다.

 한겨레신문사

"가장 좋은 전세대란 대책은 집값폭락"

[인터뷰 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장] 

"한국의 집값 지금도 60%가 거품이다"

집값이 꾸준히 하락하면서 부동산 시장이 위축되고 있다. 정부 여당은 각종 부양책을 내놓고 있지만 대책 발표 후 '반짝' 효과만을 있을 뿐이다. 반면 전셋값은 66주 연속 올랐다. 정부 여당은 물론 야당도 '전세대란'을 해결해야 한다며 목소리를 높이고 있다.

그러나 "전세대란 논란은 집값폭락 현상을 감추기 위한 호도"라는 주장이 나왔다. 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 1일 미디어오늘과 인터뷰에서 "사람들이 집값하락 현상에 관심을 가지지 못하도록 본질을 왜곡하고 전세대란을 외치는 것"이라고 지적했다. 부동산 업계와 언론도 겉으론 전세대란 대책을 말하면서 실제론 '매매 활성화(집값 떠받치기)'를 요구한다는 것이다.

다음은 김헌동 본부장과의 일문일답이다.

- 부동산 시장에선 '전세대란'이 이슈다.

"지금 일어나는 건 전세대란이 아니라 집값폭락 현상이다. 조선·중앙·동아일보(조중동) 등 주요 언론이 집값하락을 감추기 위해서 호도하는 것이다. 2009년 이후 집값은 떨어지고 전세값은 오르고 있다. 이를 두고 조중동 등은 계속 전세대란이라고 외친다. 언론이 전세대란을 강조하는 건 (전월세 사는) 서민을 위해서가 아니고, 집값하락이라는 현상을 감추고 이에 대한 대책을 내놓으라고 정부를 압박하기 위해서다. 사람들이 집값하락 현상에 관심을 가지지 못하도록 본질을 왜곡시키는 것이다. 실제 '전세대란'이란 건 없다."

- 전세대란은 없다는 건 무슨 뜻인가.

"지금 부동산 시장에서 일어나는 현상의 본질은 소비자들이 손해를 볼까봐 주택 구매를 미루는 것이다. 지난 5년간 집을 산 주변 사람들이 모두 손해를 봤고, 나도 손해를 볼 게 뻔하다. 그러니 전월세로 이동하는 아주 정상적인 행위를 하는 것이다. 자산 감소가 불을 보듯 뻔한데, 있던 집도 팔고 전월세 가는 게 더 현명한 행위다. 지금은 집을 사는 것 자체가 미친 짓이다."

"사람들이 자산 감소를 우려하면서도 집을 안파는 이유는 조중동과 토건야당(민주당), 개발여당(새누리당), 토건관료(행정부) 때문이다. 투기정권(노무현), 토건정권(이명박), 개발정권(박근혜)이 계속 이어지고, 이들이 집값하락을 막으려고 모든 힘을 쏟을 것을 알고 있다. 또 모든 언론이 총 동원돼서 집값을 버티게 해주고 있다."

▲ 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장. 

- '집값 떠받치기'에 언론 책임이 크다는 얘기인가.

"그동안 언론이 투기꾼, 토건족을 위한 기사를 썼지, 정부에 서민 정책을 촉구하는 것을 본적이 없다.

 특히 조중동과 경제지 등 아파트, 토지, 골프장 분양 광고에 의존하는 언론일수록 소비자보다는 공급자인 토건 재벌 회사 중심으로 정책 대안을 내고 소비자는 외면했다. 한겨레, 경향도 약간 다른 늬앙스였을 뿐 공급자 중심으로 기사를 쓴 건 차이가 없었다. 언론사 간부들이 다 자산이 많다보니 그런 기사가 안나온다."

- 언론이 전세대란을 대대적으로 보도하는 것도 집값하락을 숨기기 위한 것이라는 말인가.

"지금 집값 떨어지는 현상을 보도하는 언론이 어디있나. 강남 타워팰리스가 1억원씩 내려간다는 보도를 하는 데가 어디있는가. 올라갈 때는 3천만원만 올라도 톱 뉴스로 뽑았다. 그런데 집 없는 사람들과, 국민 8~9할이 좋아할 '집값 떨어진다'는 기쁜 소식을 왜 알리지 않는가. 청년들에게 '나도 결혼할 수 있겠구나'라는 희망을 주는 소식을 왜 전하지 않는가. 한겨레, 경향도 쓰지 않았고 미디어오늘도 이런 언론들을 비판하지 않았다. 보도하면 이슈화되고 집값이 더 떨어질까봐 안하는 거다."

- 민주당 등 야당은 전월세 대책으로 '전월세 상한제'와 '계약 갱신청구권 등을 요구하고 있다.

"지금 야당이 할일은 집값을 더 빼는 것이다. 그래야 시장에 물량이 나오고 집 없는 45%의 국민들이 집을 살 수 있다. 지금 일어나는 건 집값하락인데 자꾸 시장에서 나오는 현상을 감춘다. 분양이 안되고 매매시장이 고장났는데, 자꾸 임대시장이 고장난 것처럼 호도한다. 정확하게 진단해야 한다."

- 그래도 전셋값이 계속 오르는데 대책을 세워야 하는 것 아닌가.

"2007년 2월 열린우리당은 당론으로 전월세 상한제를 거부했다. 본인들이 실효성 없다고 안하던 걸 이제 와서 하라고 하면 박근혜 정부가 하겠나. 야당이 지금 할일은 '주거 기본법'을 만들어서 공공주택을 20~30% 확보하는 것이다. 또 집 없는 가구에 많게는 100%의 주거비용(임대료)을 적게는 50%의 임대 보증금을 지급해야 한다. 그런 게 훨씬 더 실효성있다. 교육복지, 육아복지 등 다른 복지도 중요하지만 주거 복지만큼 중요한 복지가 없다. 잠을 잘 공간이 없으면 애를 낳을 수도 키울 수도 없다."

- 민주당은 전월세 상한제와 함께 '임대주택 등록제'를 주장한다.

"일단 등록제를 먼저 해야 한다. 어느 집이 어느 가격에 임대되는지 다 공개돼야 그 다음에 상한제나 이런 게 된다. 지금은 전월세 상한제를 해도 실효성이 없다. 우선 시장을 투명하고 공정하게 하는데 초점을 맞춰야 한다. 그리고 집주인과 세입자를 동등한 관계로 만들어주고 임차임의 손실을 방지하기 위한 보증제도를 만들어야 한다."

- 매매 대신 전세 등 임대시장으로 몰리는 건 사실이다. 대책은 뭔가.

"전세제도를 없애는 게 대책이다. 젊은이들은 전세때문에 결혼이 힘들고, 기성세대도 자녀 출산을 기피한다. 스무살이 넘으면 결혼하거나 동거해야 하는데 연인과 살 공간이 없으니 이 얼마나 슬픈가. 집이 없으니 연애까지 포기하고 늙어가는 '결혼의 노령화 현상'이 벌어지고 있다."




▲ 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장. 

- 이미 전세는 월세로 조금씩 전환되고 있다.

"전세제도는 옛날 관치금융과 고금리 정책 당시 서민들이 목돈 마련하기 어려울 때 생긴 제도다. 전 세계에서 한국에만 있다. 전세가 줄어드는 건 바람직한 현상이다. 전세제도는 투기꾼과 선분양하는 토건업자를 위한 제도다. 전세제도가 젊은 사람들에게 뭐가 좋은가. 젊은 사람들이 어디서 목돈이 떨어지나. 그리고 왜 부모에게 돈을 받아야 하나. 그게 선진국인가. 선진국은 부모가 주거비용, 보증금을 대주어야 하나. 매우 후진국형이다. 부모는 죄지었나. 키워놓기도 힘든데 장가, 시집 갈 때까지 뒷바라지해야 하는가. 아무에게도 도움이 되지 않는 제도다."

- 그렇지만 임차인 입장에선 매달 나가는 월세가 부담스럽다.

"월세제도의 문제는 공공보유주택의 확대로 해결해야 한다. 한국은 주택보급률이 110%인데 집 없는 사람은 45%다. 젊은 사람들은 90%가 집이 없다. 그들을 위해서 공공보유주택을 늘려야 한다. 한국은 공공이 85%의 택지를 공급하면서 보유하는 주택은 3~5%밖에 안된다. 공공이 택지를 개발해서 전부 재벌 토건에 넘겨줘서 그렇다. 최소한 공공이 20~30%정도의 주택을 가지고 있었어야 한다. 앞으로 집값이 폭락하면 공공이 빨리 사면 된다."

- 이명박 정부의 '보금자리주택'을 찬성했던 것도 같은 맥락인가.

"현재 '집값 하락의 주범'이라는 토건업계의 건의로 정부가 보금자리주택(반값 아파트) 공급을 줄이고 있는데 아무도 비판하지 않는다. 보금자리주택은 강남, 서초에서도 아파트 평당 분양원가가 900만원이라는 걸 알게해줬다. 그런데 경기도의 평당 1500만원짜리 아파트가 팔리겠나. 아무도 안산다. 있던 값도 다 떨어진다. 사람들은 전재산에 달하는 집 구매를 결정할 때 매우 신중해질 수밖에 없다. 이들에겐 최근 가장 싸게 분양된 곳이 비교 잣대가 된다."

- 집값이 앞으로 더 떨어질 것이라고 보나.

"한국 집값은 지금도 60%가 거품이다. 수도권은 지금 시세에서 반 이상 더 떨어져야 한다. 그게 적정한 가격이다. 집은 수출도 수입도 안된다. 전형적인 내수 상품이다. 수출할 것도 아닌데 집값이 비싸면 국민만 고통이고 손해다. 반면 땅과 집을 많이 가진 이들만 이득이다.

지난 노무현 정권 5년을 보자. 2002년 2억원하던 강남 아파트가 2007년 말에 15억원이 됐다. 헬기가 부딪친 삼성동 아이파크 아파트 60평은 8억원에 샀는데 2007년 말에 70억원이 됐다. 2000년에 평당 900만원으로 미분양됐던 강남 도곡동 파워팰리스가 노무현 정부 말에 평당 6000만원이 됐다. 50평이라면 30억원이 된 거다.

강남에서 아파트 한 채 가진 사람이 10억원, 주택 가진 사람은 20억원, 빌딩은 100억원의 불로소득을 얻었다. 아무 노력하지 않았는데도 재산이 최소 10억원이 늘었다. 그런 현상이 일어났을 때 매매대란, 분양사기라고 해야 할 언론, 지식인, 시민활동가가 어디 있었나. 그런데 지금은 전세값이 상승한다고 난리다. 집값 상승에 가려졌을 뿐 전세값은 계속 올라왔다."



▲ 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장.

 

"집값 하락으로 피해를 보는 사람들이 누구인가. 3억원에 산 게 10억원을 올라갔다가 5억원으로 떨어지는 데 누가 손해를 본 것인가. 부자 투기꾼들 기분 좋다가 만 게 경제에 무슨 영향을 주나. 수출이 안 될까봐? 집값 떨어지면 외국인이 사러 오지 않을까봐? 아파트를 외국에 수출하나. 한국 땅값이 비싸서 국가경제에 무슨 이득이 생기나. 땅값이 비싸면 제조 원가가 올라간다. 물류 비용, 임금이 비싸지고 국가 경쟁력이 떨어진다."

- 결론은 집값이 더 떨어져야 모든 문제가 해결된다는 건가.

"부동산 거품이라는 독을 빨리 빼야 한다. 빚더미 속에 90% 국민이 고통을 감내하는 경제보다 국민 90%에게 희망이 생기는 경제 구도로 바뀌는 게 훨씬 좋다. 10% 부자를 보호하기 위해서 90%가 10년을 희생했는데 나라가 뭐가 좋아졌나. 이 거품, 암덩어리를 빨리 도려내야 건강한 경제가 된다."

- 대출을 끼고 집을 산 하우스푸어도 늘어나고 있다.

"하우스푸어는 집값 하락을 막기 위해 내세우는 것이다. 집 없는 사람을 위한 정책도 내놓지 못하는 정부에게 어떻게 집을 샀다가 손해 본 사람에 대한 대책을 내놓으라고 아우성을 하는가. 그리고 인류 역사상 정부 믿고 집 샀다가 손해본 사람을 구제한 국가는 없다. 집 없는 사람을 위한 정책 내놓기도 급급한데, 하우스푸어 대책을 내놓으라는 우리나라가 한심한 거다. 집은 사람이 살려고 하는 건데, 자산증가를 위해서 사는 것 자체가 잘못된 거다. 투기의 목적으로 샀기 때문에 이득, 손해를 봤다고 하는 거지. 살 목적으로 산 사람이라면 오르든 내리든 무슨 상관인가."

- 박근혜 정부의 부동산 대책을 어떻게 평가하나.

"서민 대책이 없다. 재벌, 부자에 특혜를 주겠다는 걸 왜 자꾸 대책이라고 하나. 더 많은 특혜를 마치 서민을 위한 정책처럼 표현하는 게 적절하지 않다. 집 없는 사람이 무슨 취등록세, 양도소득세를 내나. 그걸 깍아 주는 게 무슨 서민대책인가. 건설사의 분양을 촉진하기 위한 특혜다."

미디어오늘

[ 전세대란 꼼수 ]

"서민 울리는 전세난? 전세대책?"- 

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 선대인 “정부‧언론, 전세값 올리는 토끼몰이 하고 있다 

 선대인"지금이 집 살 때? 여러분, 속지 마세요"